Decreto Salva Casa: ritardi e problemi operativi, cosa c’è da sapere

Il Decreto Salva-Casa, promosso dal Ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini, è stato concepito per sanare piccole irregolarità edilizie e rilanciare il mercato immobiliare attraverso semplificazioni normative e procedurali.

Tuttavia, a sei mesi dalla sua introduzione, il provvedimento si trova impantanato in ritardi e incertezze operative, complice la mancanza di strumenti applicativi come il manuale guida promesso ai Comuni e ai professionisti. Con le pratiche bloccate e i tecnici privi di indicazioni chiare, il rischio è che il decreto non riesca a raggiungere i suoi obiettivi.

Cosa sta ostacolando l’attuazione del Salva-Casa e quali potrebbero essere le conseguenze per cittadini, professionisti e amministrazioni locali?

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Le ambizioni del Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva-Casa si configura come una delle riforme più ambiziose del settore edilizio, con l’obiettivo di affrontare una serie di problematiche che frenano da anni il mercato immobiliare e l’efficienza amministrativa. Una delle questioni centrali è il superamento della doppia conformità, che attualmente impedisce la sanatoria di immobili che non risultano conformi sia alla normativa vigente al momento della loro costruzione, sia a quella attuale.

Questo vincolo burocratico ha bloccato milioni di abitazioni, rendendole di fatto non commerciabili, con un impatto negativo sia sul patrimonio dei privati sia sull’economia complessiva del settore.

Un altro punto cruciale è l’aumento delle tolleranze costruttive, ovvero la possibilità di sanare piccole difformità nelle opere edilizie senza dover intraprendere complessi iter di regolarizzazione. Questa modifica mira a semplificare la gestione delle pratiche, riducendo il carico di lavoro degli uffici tecnici comunali, spesso sovraccaricati e privi delle risorse necessarie per gestire migliaia di richieste pendenti.

Il decreto introduce inoltre la semplificazione delle procedure per il cambio di destinazione d’uso, agevolando interventi che possono rendere un immobile più funzionale alle esigenze del mercato o della famiglia proprietaria.

A queste misure si aggiunge l’adozione del silenzio-assenso, un principio che prevede l’approvazione automatica delle pratiche edilizie se l’amministrazione non risponde entro un termine stabilito. Questo meccanismo, già utilizzato in altre normative, punta a snellire i tempi procedurali e a ridurre la discrezionalità delle amministrazioni locali, garantendo maggiore certezza ai cittadini e ai professionisti del settore.

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Il potenziale impatto economico del Salva-Casa è significativo: oltre a rimettere sul mercato circa quattro milioni di abitazioni, il decreto consentirebbe ai Comuni di incassare cifre rilevanti attraverso le oblazioni previste per la regolarizzazione degli abusi edilizi. Questi fondi potrebbero essere reinvestiti per migliorare i servizi locali e rafforzare gli uffici tecnici, creando un circolo virtuoso tra economia e pubblica amministrazione.

Tuttavia, queste ambizioni devono fare i conti con una realtà complessa: le disomogeneità territoriali, la difficoltà di implementare le nuove norme e la mancanza di strumenti chiari per l’applicazione pratica. Per questo motivo, il decreto richiede un supporto operativo efficace e condiviso, che al momento si concretizza in strumenti ancora in fase di sviluppo, come il manuale guida annunciato dal ministro Salvini.

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I ritardi nell’attuazione: il nodo del manuale guida

Uno degli ostacoli principali al successo del Decreto Salva-Casa è rappresentato dalla mancata pubblicazione del manuale guida, un documento essenziale promesso dal Ministro Salvini per supportare i tecnici comunali e i professionisti nell’applicazione delle nuove normative. Questo strumento, che avrebbe dovuto essere distribuito entro novembre 2024, è stato rinviato alla fine dell’anno o, più probabilmente, all’inizio del 2025.

Il manuale non si limita a fornire indicazioni operative, ma rappresenta un vero e proprio vademecum per la gestione delle pratiche edilizie, includendo modulistica specifica, esempi pratici e criteri per calcolare le oblazioni previste per la regolarizzazione degli abusi edilizi.

La sua assenza sta creando incertezze operative significative: i professionisti non sanno come compilare correttamente le Segnalazioni Certificate di Inizio Attività (SCIA) o i Permessi di Costruire, mentre i Comuni non dispongono di linee guida uniformi per valutare e approvare le pratiche.

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Le disomogeneità territoriali e l’impatto dell’autonomia differenziata

Uno degli ostacoli maggiori all’applicazione uniforme del Decreto Salva-Casa è rappresentato dalle disomogeneità territoriali, dovute in parte all’autonomia differenziata che caratterizza la gestione urbanistica ed edilizia nelle diverse Regioni italiane. Questa frammentazione normativa rende difficile garantire una linea comune, lasciando spazio a interpretazioni e applicazioni divergenti da parte degli enti locali.

Ad esempio, Regioni come Emilia-Romagna, Umbria e Sicilia hanno già fornito indicazioni pratiche per l’attuazione delle norme, mentre altre, incluse aree ad alta densità urbana, risultano ancora in attesa di chiarimenti operativi.

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A complicare ulteriormente la situazione, ci sono realtà come il Comune di Roma che, pur avendo adottato proprie disposizioni, ha escluso alcune semplificazioni, come quelle legate al cambio di destinazione d’uso, generando ulteriore incertezza tra i cittadini e i professionisti.

Questa frammentazione normativa ha un impatto diretto anche sulla fiducia degli operatori del mercato immobiliare. Le regole non uniformi creano incertezze sui tempi e sugli esiti delle sanatorie, con il rischio di rallentare ulteriormente il rilancio del settore. Inoltre, il coinvolgimento obbligatorio dell’Agenzia delle Entrate introduce ulteriori variabili che possono complicare e prolungare le procedure.

Per affrontare questa complessità, il Governo sta lavorando per uniformare il quadro normativo, con l’obiettivo di garantire che il Salva-Casa possa essere applicato in maniera omogenea su tutto il territorio nazionale.

La revisione del Testo Unico dell’Edilizia, prevista entro dicembre 2024, potrebbe rappresentare un passo importante in questa direzione, offrendo l’occasione per integrare e chiarire le norme del decreto, riducendo le disparità territoriali e rafforzando il coordinamento tra Stato, Regioni e Comuni.