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Bonus prima casa 2025: come funzionerà? Istruzioni, requisiti e novità per lo sconto delle imposte per gli acquirenti dell’abitazione principale
Come funzionerà il bonus prima casa 2025, lo sconto sulle imposte per gli acquirenti della propria abitazione?
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Le ultime novità sull’agevolazione dovrebbero arrivare con l’approvazione della Legge di Bilancio 2025. Il testo del DDL prevede il rinnovo dell’agevolazione sui mutui.
Il bonus prima casa permette l’accesso ad agevolazioni sulle imposte di registro, ipotecarie a catastali dovute per l’acquisto dell’abitazione principale.
Per gli acquisti da privati o da imprese, in esenzione IVA, l’imposta di registro è ridotta dal 9 al 2 per cento, mentre le imposte ipotecarie e catastali sono dovute ciascuna nella misura di 50 euro.
Le imposte da versare, se la vendita è soggetta ad IVA, sono stabilite nella misura fissa di 200 euro. L’aliquota dell’imposta sul valore aggiunto da applicare passa dal 10 al 4 per cento.
Non dovrebbe essere rinnovata, salvo colpi di scena dell’ultima fase dell’iter parlamentare della Manovra, l’esenzione totale delle imposte dovute per l’acquisto dell’abitazione principale. L’agevolazione non è stata prorogata nemmeno per il 2024 e al momento gli ultimi beneficiari saranno i giovani under 36 con ISEE fino a 40.000 euro che hanno stipulato un contratto preliminare entro il 31 dicembre 2023 e firmano il rogito entro il 31 dicembre 2024.
Il punto su requisiti e regole per l’accesso alle agevolazioni fiscali.
Guida al bonus prima casa 2024
Bonus prima casa 2025, come funzionerà? Le agevolazioni fiscali per l’acquisto dell’abitazione
L’acquisto di una casa ha diverse questioni che richiedono attenzione. Tra queste le regole della tassazione, ovvero le imposte da applicare alla compravendita dell’abitazione.
In linea generale deve essere versata l’imposta di registro, da applicare al prezzo della cessione: è pari al 9 per cento.
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Le imposte ipotecarie e catastale devono essere versate in misura fissa, pari a 50 euro ciascuna.
Per le vendite soggette ad IVA si applica l’aliquota del 10 per cento, mentre per le imposte di registro, ipotecarie e catastali si applica l’importo fisso di 200 euro.
C’è tuttavia la possibilità di pagare una tassazione ridotta grazie all’applicazione del bonus prima casa per l’acquisto dell’abitazione principale.
Nel rispetto delle condizioni stabilite dalla legge, le imposte dovute sono determinate secondo le regole che seguono.
Se il venditore è un privato o un’impresa, che vende in esenzione IVA:
- imposta di registro proporzionale nella misura del 2 per cento (anziché del 9 per cento), con un minimo di 1.000 euro;
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- imposta catastale fissa di 50 euro.
Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a IVA, le imposte da corrispondere sono:
- IVA ridotta al 4 per cento;
- imposta di registro fissa di 200 euro;
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
- imposta catastale fissa di 200 euro.
Nella tabella riassuntiva sono riportate le principali agevolazioni per gli acquirenti.
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| Venditore | Imposte dovute | Importo |
|---|---|---|
| privato o impresa (nel caso di vendita esente da IVA) | imposta di registro | 2 per cento (con un minimo di 1.000 euro) |
| imposta ipotecaria | 50 euro | |
| imposta catastale | 50 euro | |
| impresa (con vendita soggetta a IVA) | IVA | 4 per cento |
| Imposta di registro | 200 euro | |
| Imposta ipotecaria | 200 euro | |
| Imposta catastale | 200 euro |
Ai vantaggi in questione si aggiungono altre due agevolazioni alla presentazione della dichiarazione dei redditi:
- la detrazione IRPEF del 19 per cento e fino a 1.000 euro per le spese di intermediazione immobiliare;
- la detrazione degli interessi passivi sul mutuo.
Requisiti bonus prima casa: i beneficiari
Per accedere al bonus prima casa dal 1° gennaio 2025 è necessario rispettare determinati requisiti.
In particolare l’acquirente:
- non deve possedere abitazioni in tutto il territorio nazionale per le quali si è avuto accesso alle agevolazioni oppure, in alternativa, provvedere alla vendita entro 12 mesi;
- non deve essere proprietario di abitazioni nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
- deve essere residente nel Comune in cui si acquista casa o trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto che rientra nell’agevolazione;
- non deve essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di un altro immobile nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa.
Bonus prima casa: abitazioni e categorie catastali per l’accesso alle agevolazioni
Ci sono inoltre determinate condizioni che devono essere valutate in relazione all’abitazione oggetto di affitto.
Nel rispetto dei requisiti oggettivi, l’agevolazione prima casa è prevista esclusivamente per gli immobili che rientrino in una delle seguenti categorie catastali:
- A/2, abitazioni di tipo civile;
- A/3, abitazioni di tipo economico;
- A/4, abitazioni di tipo popolare;
- A/5, abitazione di tipo ultra popolare;
- A/6, abitazione di tipo rurale;
- A/7, abitazioni in villini;
- A/11, abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.
L’agevolazione è prevista anche per le pertinenze, in questo caso inserite nelle seguenti categorie catastali:
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- C/2, magazzini e locali di deposito;
- C/6, rimesse e autorimesse;
- C/7, tettoie chiuse o aperte.
L’agevolazione spetta per una sola pertinenza, destinata in modo durevole al servizio dell’abitazione principale, per ciascuna categoria. Anche tale pertinenza deve essere acquistata con il bonus prima casa.
Non permettono l’accesso alle agevolazioni gli immobili accatastati come:
- A/1, abitazioni di tipo signorile;
- A/8, abitazioni in ville;
- A/9, castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico.
Bonus prima casa: rinnovo in arrivo per l’agevolazione sui mutui?
Oltre alle agevolazioni sulle imposte, per l’acquisto della prima casa in alcuni casi sono previste agevolazioni anche per la richiesta di mutui.
La misura, prevista anche per il 2024, dovrebbe essere rinnovata per il prossimo triennio con l’approvazione della Legge di Bilancio 2025.
Se approvato il testo del DDL di Bilancio presentato alla Camera le agevolazioni si applicheranno fino al 31 dicembre del 2027.
Il rinnovo riguarderà anche le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 per le famiglie numerose.
Se confermate con l’approvazione conclusiva, al termine dell’iter parlamentare, le agevolazioni per i mutui per i giovani under 36 e per le altre categorie prioritarie saranno oggetto di proroga fino al 31 dicembre del 2027.
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Chi potrà accedere al bonus prima casa under 36? Rogito entro il 31 dicembre 2024
La Legge di Bilancio 2023 ha prorogato fino al 31 dicembre il bonus prima casa per giovani under 36.
Si tratta di un’agevolazione, introdotta dal decreto Sostegni bis, per chi ha un ISEE non superiore a 40.000 euro e non ha compiuto il trentaseiesimo anno di età nell’anno del rogito.
L’agevolazione consiste nell’esonero totale dal versamento delle imposte di reigstro, ipotecarie e catastali. Non è però accessibile per il 2024.
Con la Legge di Bilancio 2024 non è infatti stata prorogata.
Ci sono tuttavia ancora alcuni soggetti che potranno beneficiarne: i contribuenti che hanno stipulato e registrato il contratto preliminare entro il 31 dicembre 2023.
Inoltre agevolazioni non spettano se il contribuente acquisisce l’immobile a seguito di provvedimento giudiziale, con verbale di aggiudicazione redatto nel 2023 e decreto di trasferimento immobiliare emanato nel 2024.
La legge di conversione del decreto Milleproroghe permette di beneficiare dell’incentivo a chi firmerà il rogito entro la scadenza del 31 dicembre 2024.
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Su tali aspetti le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate sono state fornite nella circolare n. 14/2024.
Ulteriori chiarimenti sono arrivati con il principio di diritto n. 5/2024.
Bonus prima casa: termini per l’obbligo di trasferimento della residenza
L’accesso alle agevolazioni prima casa è legato anche a specifici adempimenti.
L’immobile acquistato deve trovarsi all’interno del territorio del Comune in cui l’acquirente è residente.
Lo stesso dovrà eventualmente spostare la residenza, trasferendola entro 18 mesi dall’acquisto.
La procedura può essere effettuata online, tramite il servizio dell’Anagrafe Nazionale Popolazione Residente (ANPR).
Il cambio di residenza si considera finalizzato nel nel giorno in cui è stata presentata la dichiarazione di trasferimento, al termine della procedura online.
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Non è necessario il cambio residenza se la casa comprata si trova:
- nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
- nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro nell’intero territorio nazionale. Per acquisti da parte di un cittadino italiano all’estero, l’immobile deve risultare “prima casa” sul territorio italiano.
L’obbligo di trasferimento di residenza non interessa il personale delle Forze Armate e di Polizia.
A prescindere dalle agevolazioni relative alla prima casa, è necessario sottolineare che può essere opportuno il cambio di residenza subito dopo l’acquisto dell’abitazione.
Se la residenza deve essere trasferita entro 18 mesi per ottenere l’accesso all’agevolazione, diverse sono le regole che riguardano l’IMU.
L’imposta sul valore aggiunto dovrà infatti essere pagata per il periodo che intercorre tra la data dell’acquisto e quella dello spostamento della residenza. La nuova abitazione risulterà “prima casa” solo dopo il trasferimento di residenza.
Bonus prima casa: riacquisto della casa entro un anno dalla vendita
Le agevolazioni prima casa spettano esclusivamente per l’acquisto di un solo immobile.
Chi è già proprietario di un’abitazione potrà accedere all’agevolazione, nel rispetto del requisito della vendita dell’immobile precedentemente posseduto entro 12 mesi dal nuovo acquisto.
L’impegno alla vendita entro l’anno deve essere indicato nell’atto di acquisto: la compravendita, l’atto di donazione o la dichiarazione di successione.
La mancata vendita porta al pagamento:
- delle maggiori imposte dovute;
- di una sanzione del 30 per cento.
Nella tabella di riepilogo sono riportate le condizioni da soddisfare.
| Vecchia casa acquistata | sede della vecchia casa | imposte agevolate sul nuovo acquisto |
|---|---|---|
| con agevolazioni sulla prima casa | stesso Comune in cui si trova la nuova casa da acquistare o qualsiasi Comune del territorio nazionale | SI se entro un anno si vende la vecchia abitazione |
| senza agevolazioni sulla prima casa | stesso Comune in cui si trova la nuova casa da acquistare | NO (per avere le agevolazioni è necessario vendere la vecchia abitazione prima di acquistare la nuova) |
| Comune diverso da quello in cui si trova la casa da acquistare | SI non è necessario vendere la casa di cui si è già proprietari |
Revoca bonus e recupero delle imposte
In alcune situazioni è prevista la revoca del bonus da parte dell’Agenzia delle Entrate.
La decadenza dalle agevolazioni si verifica nei seguenti casi:
- mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, in sede di registrazione dell’atto;
- mancato trasferimento della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile, entro 18 mesi dell’acquisto.
Il trasferimento entro il termine dei 18 mesi, come sottolinato dalla Cassazione, deve essere rispettato anche se la casa acquistata dal costruttore non fosse ancora pronta. In tal caso sarà necessario trasferirsi in un altro immobile ubicato nello stesso Comune.
Nel caso di decadenza dal beneficio:
- sarà dovuta, oltre alla differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, una sanzione pari al 30 per cento delle imposte e il pagamento degli interessi di mora;
- nei casi di cessione soggetta a IVA, il pagamento della differenza d’imposta non versata e, allo stesso modo, una sanzione pari al 30 per cento della differenza, oltre al pagamento degli interessi di mora.
Agevolazioni acquisto casa: la guida delle Entrate e le domande più frequenti
Gli aspetti principali dell’agevolazione sono sintetizzati in una guida dell’Agenzia delle Entrate, aggiornata a luglio 2024.
Il documento è un strumento, di circa 40 pagine, in cui sono affrontati diversi aspetti relativi al calcolo delle imposte dovute e alle agevolazioni in vigore, in attesa delle novità in arrivo con la Legge di Bilancio 2025.
Nella parte finale del documento sono raccolte le risposte ai quesiti più frequenti.
La versione integrale del documento è scaricabile dal portale dell’Agenzia delle Entrate.
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