L’aggiudicatario di un immobile in condominio venduto all’asta per fallimento è responsabile delle spese condominiali?

Riferimenti normativi: Art.63, comma 4, disp. att. c.c.

Focus: Quando si acquista un immobile all’asta compreso in un fabbricato condominiale se vi sono spese condominiali arretrate bisogna stabilirne l’entità perché spesso gli immobili sottoposti a pignoramento immobiliare, con conseguente nomina di un custode giudiziario, sono gravati da oneri condominiali pregressi e cospicui. Chi paga le spese condominiali pregresse: il vecchio o il nuovo proprietario?

Principi generali: In base al principio generale enunciato nell’art.63, comma 4, disp. att. c.c. “chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”. Di conseguenza sia il precedente che il nuovo proprietario sono chiamati a rispondere solidalmente delle spese condominiali se l’immobile, compreso in un edificio condominiale, è venduto a terzi (Cass.sent.n.24654/2010). La Suprema Corte ha precisato, a tal proposito, che “l’obbligo del cessionario nei confronti del condominio si configura in capo a chiunque succeda nella proprietà dell’immobile condominiale, sia pure in dipendenza di aggiudicazione forzata” (Cass.Ord.n.1847/2018). La norma citata ha disposto che il compratore risponda in solido con il venditore del pagamento dei contributi ancora dovuti per l’anno in corso e quello precedente per meglio tutelare i diritti del condominio e degli altri condomini che risentirebbero dell’insolvenza di uno di loro. 

Essa è applicabile anche all’aggiudicatario delle aste giudiziarie posto che le vendite coattive danno luogo ad un acquisto a titolo derivativo del diritto in precedenza spettante al debitore esecutato o fallito sul bene espropriato (art.2919 c.c.), a fronte del pagamento di un prezzo da parte di un terzo, analogamente a quanto avviene nella compravendita. (Cass. sent. n. 20037/2010). Pertanto, la situazione dell’aggiudicatario che acquista il bene in sede di esecuzione forzata con il decreto di trasferimento è identica a quella di chi acquista da un privato con il rogito notarile e l’eventuale obbligo di contribuzione per spese condominiali pregresse in capo al nuovo proprietario aggiudicatario sorge soltanto a seguito della pubblicazione del decreto di trasferimento. Premesso ciò, si evidenzia che la sussistenza di spese condominiali pregresse rappresenta un’anomalia della procedura esecutiva di vendita dell’immobile che si verifica quando il curatore fallimentare non inserisce gli oneri condominiali nel conteggio degli importi da ricavare dalla vendita. In merito alle spese condominiali pregresse l’amministratore deve rivolgersi all’aggiudicatario o le spese restano a carico del fallito? Normalmente, l’amministratore di condominio, in qualità di creditore, dovrebbe cercare di recuperare le spese condominiali pregresse presentando istanza di ammissione al passivo relativa a tutte le rate condominiali scadute fino alla data di dichiarazione del fallimento. 

​Nel periodo in cui l’immobile è pignorato e in attesa di vendita non è tenuto a pagare le spese condominiali il custode giudiziario che è incaricato di gestire l’immobile durante il periodo di asta. Il suo ruolo, infatti, é esclusivamente conservativo e non è assimilato né a quello del possessore né al proprietario dell’immobile per cui, durante il periodo di pignoramento, l’obbligo di pagare le spese condominiali ricade sempre sul debitore, considerato ancora proprietario dell’abitazione. Solo dopo il passaggio di proprietà con l’emissione del decreto di trasferimento, che solitamente avviene entro 3-4 mesi dall’aggiudicazione, e la relativa trascrizione, l’amministratore può chiedere all’acquirente aggiudicatario i contributi condominiali del precedente proprietario fallito. Infatti, il decreto di trasferimento dell’immobile acquistato nell’asta giudiziaria si limita soltanto a liberare l’immobile da pregressi pignoramenti, ipoteche e privilegi speciali di cui fossero stati titolari i creditori, ma non interferisce con le spese condominiali che afferiscono al bene e lo seguono. In quanto al pagamento delle spese condominiali di ordinaria amministrazione, in virtù del principio di solidarietà, il condominio creditore anziché rivolgersi al solo venditore può rivolgersi anche all’acquirente dell’unità immobiliare facente parte del condominio, sia per l’anno in corso che per quello precedente. Invece, per le spese straordinarie unico responsabile per il pagamento rimane il precedente proprietario dell’immobile alla data della delibera assembleare, trattandosi di interventi deliberati in epoca anteriore all’atto traslativo di proprietà dell’immobile (Cass.Ord.n.21860/2020). Nei rapporti interni tra venditore e acquirente o tra fallimento e aggiudicatario responsabile rimane, comunque, il soggetto che ha contratto il debito, ossia il venditore, per cui l’acquirente, se paga tali contributi può rivalersi sul venditore, considerato che egli ha pagato un’obbligazione contratta nell’interesse esclusivo del venditore.