Banco BPM perfeziona la prima tranche della cartolarizzazione dei suoi immobili non strumentali

Si è conclusa la prima delle tre tranche del programma di cartolarizzazione di immobili a uso non strumentale di Banco BPM (si veda qui il comunicato stampa), annunciata lo scorso settembre (si veda altro articolo di BeBeez).

L’operazione, che riguarda nel suo complesso un portafoglio immobiliare di oltre 330 asset per un valore totale di bilancio di 295 milioni di euro, si classifica come il più grande programma di cartolarizzazione immobiliare italiano condotto sulla base dell’art. 7.2 della Legge 130/1999 ed è stata condotta attraverso un veicolo di cartolarizzazione costituito e gestito da Zenith Global, credit servicer del gruppo britannico Arrow Global specializzato nel servicing di esposizioni sia in bonis sia deteriorate, che ricopre anche i ruoli di Corporate Servicer, Master Servicer e Calculation Agent.

Il veicolo è stato finanziato da una senior credit facilty erogata da Banca BPM per un massimo di 260 milioni e ha emesso titoli mezzanine e junio partly-paid, che sono stati acquistati da Phoenix Asset Management spa, società fondata da Steve Lennon e partecipata, oltre che dal management, da un lato da PIMCO, uno dei primari operatori mondiali nel settore dell’asset management, nel suo duplice ruolo di investitore e di real-estate asset manager dell’operazione,  e dall’altro da SPF Investment Management, investitore Usa leader nel settore del credito strutturato.

Come si leggeva nel comunicato stampa relativo ai risultati dei nove mesi al 30 settembre di Banco BPM, diffuso lo scorso novembre, infatti: “Nel contesto del Piano industriale 2024-26, che prevede la dismissione del 50% del patrimonio non strumentale, in data 12 settembre 2024 il Consiglio di amministrazione di Banco BPM ha deliberato di procedere a un’operazione di cessione di un portafoglio di oltre 330 immobili di proprietà, quasi esclusivamente ad uso non strumentale, per un complessivo valore di bilancio pari a circa 295 milioni euro (Progetto Square). La prima tranche di cessioni è prevista per il mese di dicembre 2024 ed interessa più del 50% degli immobili in termini di valore”. La nota precisava anche che “la cessione si realizzerà in tre tranche, entro giugno 2026”, che “la prima tranche di cessioni è prevista per il mese di dicembre 2024 ed interessa più del 50% degli immobili in termini di valore” e che “l’acquisto degli immobili, tempo per tempo trasferiti, sarà finanziato dall’SPV attraverso l’utilizzo di una senior credit facility erogata da Banco BPM per un ammontare massimo di 260 milioni  euro (…) e l’emissione di titoli mezzanine e junior, sottoscritti da terzi, per un corrispettivo complessivamente pari a 29,3 milioni euro”.

Con il completamento di Project Square, il valore di bilancio patrimonio immobiliare non strumentale di Banco BPM si attesterà a 479 milioni di euro (valore pro forma in base ai dati al 30 giugno), a fronte dei 915 milioni di euro al 30 settembre 2023 (ultima data di riferimento prima dell’annuncio del Piano).

Ricordiamo che la normativa sulle cartolarizzazioni immobiliari è relativamente giovane. Sino alle modifiche apportate alla legge 130/1999 sulla cartolarizzazione da parte della Legge di Bilancio 2019, la legge italiana non ammetteva infatti che il veicolo di cartolarizzazione (spv) potesse acquisire direttamente beni immobili. Da allora si è aperto un mercato che sta lentamente crescendo e permette, tra l’altro, alle società proprietarie di immobili di ottenere liquidità con la gestione e valorizzazione dei propri asset immobiliari e mobili registrati. Le cartolarizzazioni 7.2 prevedono la costituzione di una società veicolo (SPV), che acquista direttamente immobili o beni mobili registrati. Questi beni compongono un patrimonio segregato rispetto a quello della SPV, che si finanzia attraverso l’emissione di titoli, acquistabili da investitori professionali. Il rimborso di tali titoli avviene grazie i flussi di cassa generati dalla gestione degli asset acquistati.

Steve Lennon, fondatore e ceo di Phoenix Asset Management, ha commentato: “L’operazione rafforza il nostro posizionamento sia in qualità di investitore sia nel proseguimento delle nostre attività di gestione immobiliare. Questo duplice ruolo rappresenta uno dei pilastri strategici della nostra crescita, volto a poter offrire soluzioni industriali e finanziarie al settore bancario ed all’industria immobiliare in generale. Riteniamo che il contesto di mercato stia confermando la nostra tesi, e vanti un elevato potenziale”.

Phoenix Asset Management attualmente gestisce circa 6 miliardi di euro lordi di asset costituiti da più di 15 portafogli di crediti e oltre 500 unità immobiliari distribuiti su 7 veicoli d’investimento. L’ultima operazione di cartolarizzazione immobiliare annunciata prima di questa riguardava lo scorso luglio un complesso alberghiero fronte mare a Moneglia (Genova), attraverso la piattaforma di cartolarizzazione immobiliare Manzoni SPV srl  (si veda altro articolo di BeBeez).

Umberto Rasori, ceo di Zenith Global, a sua volta ha commentato: “Siamo orgogliosi di aver affiancato Banco BPM e Phoenix Asset Management nella più grande operazione di cartolarizzazione immobiliare mai realizzata nel nostro Paese in termini di valore e in termini di numero di immobili interessati. E’ segno che i tempi sono maturi e che lo strumento della cartolarizzazione immobiliare ormai ricopre un posto di assoluta rilevanza nel panorama del Real Estate Italiano, come strumento di ottimizzazione della gestione del portafoglio immobiliare. Come Zenith Global, siamo stati i pionieri di questo tipo di operazioni, e oggi stiamo assistendo a un mercato in rapidissima crescita, che vede, ormai, come nostri interlocutori anche primarie banche italiane”.

Zenith Global gestisce oltre 250 società veicolo di cartolarizzazione (SPV) e oltre 46 miliardi di euro di crediti in bonis, UTP, NPL e asset immobiliari nel ruolo di Master Servicer. Tra le sue ultime operazioni con sottostante immobiliare, ricordiamo quella di fine novembre a supporto di fondi gestiti da AXA IM Alts, che hanno acquisito finanziamenti immobiliari erogati a prenditori italiani da una banca internazionale:
Zenith Global ha gestito la costituzione della società veicolo che ha finanziato l’acquisizione dei crediti derivanti dai finanziamenti mediante l’emissione di titoli sottoscritti da fondi di investimento (si veda qui il comunicato stampa di allora). A fine settembre, invece, Zenith Global aveva strutturato una cartolarizzazione immobiliare per sviluppare un complesso comprendente un’area di oltre 4.000 mq a Santa Margherita Ligure sulla base di un progetto che prevede la demolizione della precedente struttura adibita a RSA e riconversione dell’area in residenziale per un totale di 27 appartamenti e 60 posti auto. Il totale dell’investimento, finanziato da primari investitori istituzionali e family office, ammonta a oltre 30 milioni di euro (si veda altro articolo di BeBeez). E sempre in tema di cartolarizzazioni immobiliari, ricordiamo che all’inizio dello scorso marzo Zenith Global aveva acquisito per 24 milioni di euro di un’area di oltre 61.800 mq ceduta dal fondo Artemide gestito da Kryalos sgr. L’operazione è avvenuta tramite cartolarizzazione, con l’emissione di tre classi di bond da parte del veicolo Cobalto 4 SPV (si veda altro articolo di BeBeez).