Donazione di una casa comprata all’asta: si può fare?

La donazione di una casa comprata all’asta è un tema che richiede attenzione a dettagli legali, fiscali e procedurali. 

Prima di agire, è essenziale capire cosa significa donazione, cosa comporta, quali sono i rischi e le alternative.

In questa guida troverai consigli utili per affrontare il processo in sicurezza.

Cosa significa donazione e cosa può essere oggetto di donazione

Secondo l’art. 769 del codice civile la donazione è un contratto con il quale una parte – chiamata donante – arricchisce un’altra parte – chiamata donatario, disponendo a suo favore un diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.

La caratteristica principale della donazione, che la distingue dagli altri contratti, è lo spirito di liberalità, ovverosia la coscienza di conferire ad un’altra persona un vantaggio patrimoniale senza ottenere un corrispettivo.

Oggetto della donazione possono essere sia beni immobili sia beni mobili (es. quote societarie, strumenti finanziari, ecc…).

Cosa significa donare un immobile comprato all’asta

La donazione di un immobile è un atto mediante il quale il proprietario trasferisce gratuitamente la proprietà di detto bene ad un’altra persona, che può essere un familiare, un amico o un soggetto terzo. 

L’istituto della donazione è regolato dal codice civile (art 769 ss c.c.) e deve essere formalizzato attraverso un atto pubblico redatto da un notaio, alla presenza di almeno due testimoni e deve essere trascritto, successivamente, nei registri immobiliari.

Per gli immobili acquistati all’asta, il principio è lo stesso ma ci sono ulteriori verifiche da fare, come la cancellazione di eventuali ipoteche residue o vincoli derivanti dalla procedura giudiziaria.

È possibile donare una casa comprata all’asta?

La risposta è sì: è possibile donare una casa comprata all’asta ma solo dopo che l’immobile è stato trasferito formalmente all’acquirente tramite il decreto di trasferimento emesso dal Tribunale. 

Questo atto sancisce che l’acquirente è il pieno proprietario dell’immobile e, pertanto, può disporne liberamente, inclusa la possibilità di donarlo.

Eccezioni e casi particolari:

1. Immobili gravati da vincoli: Se l’immobile è soggetto a vincoli particolari, come diritti di abitazione o usufrutto non estinti, la donazione potrebbe non essere possibile senza il consenso dei terzi coinvolti.
2. Ipoteca sull’immobile: Anche se il decreto di trasferimento cancella le ipoteche precedenti, eventuali ipoteche nuove (ad esempio, un mutuo richiesto dopo l’acquisto) potrebbero non rendere possibile la donazione

Procedura per la donazione di un immobile acquistato all’asta

La donazione di un immobile segue una procedura precisa:

1. Verifica dello stato dell’immobile: Assicurati che non ci siano vincoli sull’immobile che possano ostacolare il processo (es. domande giudiziali trascritte, ipoteche, ecc…).
2. Atto di donazione: La donazione deve essere effettuata tramite un atto pubblico redatto da un notaio a pena di nullità. Il notaio si occupa anche di verificare la regolarità della documentazione.
3. Trascrizione nei registri immobiliari: L’atto di donazione deve essere trascritto nei registri immobiliari per essere opponibile a terzi, ovverosia per poter produrre effetti nei loro confronti.

Implicazioni fiscali della donazione di una casa comprata all’asta

Imposte e tasse da considerare

Donare un immobile comporta il pagamento di alcune imposte:

• 4% per il coniuge e i parenti in linea retta da calcolare sul valore eccedente 1 milione di euro;
• 6% per sorelle e fratelli da calcolarsi come sopra;
• 6% per gli altri parenti fino a quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado da calcolare sul valore totale;
• 8% per le altre persone da calcolare sul valore totale.

Sulla donazione di un bene immobile sono dovute anche:

• imposta ipotecaria pari al 2% del valore dell’immobile;
• imposta catastale pari all’1% del valore dell’immobile

Ti consiglio di consultare la Guida alle donazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate per ulteriori dettagli.

Detrazioni e agevolazioni disponibili

Se l’immobile donato è una prima casa per il beneficiario, è possibile usufruire di alcune agevolazioni fiscali, riducendo i costi complessivi.

Per le donazioni di immobili “prima casa” è, infatti, prevista la stessa tassazione agevolata concessa per le successioni.

In questo caso, le imposte ipotecarie e catastali non vengono determinate in percentuale rispetto al valore dell’immobile ma vengono fissate in misura fissa pari ad € 200,00 ciascuna

Rischi associati alla donazione di un immobile all’asta

Problemi legati alla successione ed all’eredità

Uno dei principali rischi legati alla donazione è rappresentato dalle controversie ereditarie. 

La donazione potrebbe essere contestata dagli eredi, soprattutto se compromette la quota di legittima prevista dalla legge.

Problemi legati all’ipoteca o vincoli sull’immobile

Se l’immobile è gravato da ipoteche o vincoli non estinti, il beneficiario della donazione potrebbe trovarsi in difficoltà nel momento in cui decide di venderlo. 

È essenziale verificare che tutti i vincoli siano stati cancellati prima della donazione.

Alternative alla donazione di una casa comprata all’asta

Vendita dell’immobile: vantaggi e svantaggi

La vendita può essere un’alternativa valida alla donazione, soprattutto se il proprietario preferisce ricevere una somma di denaro. 

Tuttavia, la vendita comporta costi di registrazione e imposte sul reddito da plusvalenza.
Per approfondire, leggi il nostro articolo su vendere casa acquistata all’asta.

Affitto dell’immobile: opportunità e modalità

Se il proprietario non ha necessità immediata di vendere l’immobile, l’affitto rappresenta un’opportunità di guadagno continuo.

Scopri come affittare casa in modo sicuro.

Cosa può fare il beneficiario con l’immobile donato?

Con la trascrizione dell’atto di donazione nei registri immobiliari, il beneficiario diventa a tutti gli effetti proprietario dell’immobile, pertanto potrà decidere se abitario, donarlo a sua volta, venderlo oppure concederlo in locazione.

Consigli pratici per chi desidera donare una casa all’asta

• Consulta un notaio: Il notaio non solo redige l’atto, ma può anche fornirti preziosi consigli su eventuali rischi o imposte.
• Verifica lo stato dell’immobile: Prima della donazione, accertati che non ci siano vincoli o ipoteche che possano ostacolare la procedura.
• Coinvolgi un esperto legale: Per evitare contestazioni future, affidati a un avvocato specializzato in successioni e donazioni.

Donare una casa acquistata all’asta è possibile ma richiede attenzione a dettagli legali e fiscali. 

Con il supporto di professionisti, puoi affrontare ogni passaggio in sicurezza e senza intoppi.

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